根據中信房屋第二季宅指數，針對近期內無購屋意願的受訪者，進行了解發現，有超過四成(41.9%)消費者，會因為「行政院優惠房貸」而提升購屋意願，顯示優惠房貸與消費者購屋意願息息相關。
更新日期:2009/03/31 03:25 曾萃芝／台北報導
最近各房仲業紛提出保證貸款成數、超低貸款利率吸引客源，但在景氣急凍失業率高張下，許多銀行對於房貸態度保守，甚至由於房屋貸款利率逼近資金成本，已有銀行宣布退出房貸市場，房仲業者建議掌握7大秘訣，可向銀行爭取到較高成數房貸。
房仲業者建議購屋人，要申請高成數房貸並無特效藥，只要先搞清楚影響銀行房貸放款的關鍵因素，盡量使自己的申貸資格能「投其所好」，並且以長線規劃心態提早布局，才能順利「金援」購屋夢想。
房仲業者表示，穩定的「戶頭進出軌跡」很重要，由於銀行放貸主要是看「人」與「物」兩個條件，也就是申請人的信用記錄與還款能力，以及抵押品的區位和價格，購屋人可參考以下7大秘訣：
1、讓戶頭在每個月的固定日期有固定金額進帳，形成穩定的「戶頭進出軌跡」，積極經營自己的還款能力及信用證明。
2、自備款的來源無論是父母資助或標會等，集中存在要向銀行申請房貸的戶頭，累積申貸實力。
3、扣繳憑單是很有力的借款文件。東森房屋副總經理黃淑苓表示，若為了節稅，刻意降低扣繳憑單的收入金額，不容易向銀行借到錢。
4、無論是現金卡或信用卡的卡債，先還清再借房貸，以便向銀行證明自己的還款能力。
5、透過知名房仲業者或代書申辦房貸，由於這些房仲業或代書手頭上的案件較多，可運用案件多的規模優勢，向銀行爭取較佳的貸款條件。
6、房子的價格如果太高於市場行情，很難爭取到滿意的放貸成數。
7、住家產品較易取得高成數的房貸，特殊產品，銀行放款成數會略有不同。台灣房屋不動產研究室經理古景良建議，購屋盡量避開特殊產品，這些產品通常貸得的成數較低，甚至有些銀行根本不接受申貸。例如權狀15坪以下的套房、山坡地住宅、頂樓加蓋、地下室、靠近嫌惡設施如廟宇、道壇、高壓電塔、高架橋等，或者是陽宅地理較不討喜者如路沖等房子。
更新日期:2008/05/25 09:21【工商時報 許（清爭）文台北報導】
買套房、投資套房要注意哪些「眉角」？中信房屋提供套房選購10P，提供投資人深入評估。
1.Price（每坪單價及總價）：低總價是選購套房的基本功，但是，必須注意每坪單價是否過高，套房每坪單價和同棟大樓、同一區域，其他種類產品單價比較，不超過2成較為合理。
2.Public facilities ratio（公設比）：目前大樓型的產品公設比多半為20％至 30％之間，套房本身就是小坪數，選購時要注意公設比不超過30％為宜。
3.Percentage of loan（貸款成數）：除預售案可望貸到7-8成外，中古套房貸款成數一般只有5成，甚至無法核貸。
4.Protection ＆ Management（警衛安全管理）：套房大樓戶數相對多，出入份子相對複雜，容易衍生安全問題，大樓管理維護、保全警衛很重要，最好避免選購住商混合的套房。
5.Pass on（易轉手性）：套房坪數小，將來勢必面臨換屋，投資人將面臨轉手問題，因此，選購時務必選擇自己喜歡，別人也會喜歡，大眾接受度高的產品。
6.Pattern（格局）：套房大樓避免「高、大、深、遠」，在室內的部份，不宜選擇過深過窄的長型格局，每層戶數的數目不可過大，每層最好不超過10戶。
7.Public Transportation（交通便利性）：便利的交通是投資套房的最高指導原則，鄰近捷運、大眾交通運輸系統方便的套房，不論是「出租」或「轉手」都是高需求的產品。
8.Population（周邊族群特性）：辦公商圈、大專院校以及明星學區周邊套房，租屋需求較高。
9.Pleasurable ＆ Plentiful（生活機能佳）：鄰近地區食、衣、行及育、樂方面的生活機能，是否良好，如果鄰近地區有大型賣場、餐飲業及商店，對套房增值有絕大的幫助。
10.Prominently（顯著、同質性低）：整個大樓的物件產品，在該地區是否具有正面知名度，以及該地區套房產品是過剩，同質性高的房屋愈少愈好。
更新日期: 2008/04/25 04:33 許 薪資負成長，荷包猛縮水，買保險挑對時間、找對方式，長期下來也可以省下一筆錢，以下5個撇步教你省更多。
1、生日過半年加1歲，保費比較貴─通常，保費會隨著年歲增長而增加，磐石保經公司區經理李書億說：「依保險公司的計算方式，生日的前半年和後半年，算同一個歲數。」也就是說，生日過半年就多一歲，如果沒算準投保時間，就會差上一年，可能就要多付出2％～5％的保費。
二、意外險找能提供「自動續保」的產險公司買─目前像是新安東京海上、台產等產險公司都有這類服務，以100萬元保額的意外險來看，有「自動續保」的產險公司，保費都比壽險公司便宜800元至1,000元。
三、年繳最省，再開一個零存整付帳戶，兩邊都賺到─理專建議，月繳不如季繳、季繳不如年繳。以年繳2.8萬元的終身壽險來看，月繳保費是2,500元，由月繳保費換算成年繳保費就達3萬元，足足比原本設定年繳保費2.8萬元多出2,000元。
四、「集體彙繳」可享3％優惠。
必須以公司行號為單位，而且5人以上都是同樣的收費地址，就能申請集體彙繳，可讓保戶省下1％至2％的保費，而人數若達20人以上，更有高達3％的優惠。申請時，必須先辦理銀行轉帳繳費功能，並提出一個月內的公司在職證明，再填寫申請書。
五、自動轉帳省1％至1.5％的保費。
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知道定期定額投資基金的人很多，卻很少有人能耐得住市場輪動的考驗，而持之以恆。不少投資人把基金投資當成股票操作，搶短線者不在少數，如此作為，便失去基金投資的基本精神。富蘭克林投顧副總黃琡珺提出「打破定期定額六大迷思」，只要能突破這些關卡，人人都可成為理財高手。
黃琡珺表示，投資人在進行定期定額投資計劃時，最容易犯的毛病主要是「缺乏耐心，投資期太短」、「市場震盪時不扣款投資」、「申購後置之不理」、「貪圖手續費優惠而不選基金」、「扣款的基金同質性過高」以及「選擇風險過大的基金」，上述六點正是投資定期定額時，最容易產生的迷思。
迷思一：缺乏耐心，投資期太短
黃琡珺表示，每個市場都有不同的景氣循環週期，選擇定期定額作為長期投資，就可能面臨好幾次的空頭與多頭市場。不過，由於全球股市走多頭的時間比走空頭的時間長。因此，長期平均下來，投資績效還是頗令人值得期待。
例如，全球股市雖然經歷1990年的波灣戰爭，以及1994年的墨西哥金融風暴，但是代表全球股市的摩根士丹利世界指數過去17年，截至今(2007)年第三季止，以新台幣計價共上揚544%，顯示長期投資可以忽略市場短期的空頭，殺進殺出反而容易錯過市場觸底反彈的時機。
迷思二：遇到市場震盪時，淨值下跌反而不敢扣款投資
當基金淨值下跌時，就是考驗投資人耐力的時候。黃琡珺指出，當面臨淨值下跌時，投資人應該檢查基金淨值下跌的原因，通常的原因有三，包括基金經理人操作不當、投資市場回檔、基金除息。
除非是第一種原因，顯示投資人選擇的基金不適合，否則投資人都應該繼續扣款。黃琡珺表示，定期定額是利用股票市場下跌時買多，股票上漲時買少的投資策略，達到平均成本法的功效。因此當空頭行情來臨時，在下跌波段買到較多的單位數，成本經過長期時間攤低後，未來淨值上揚時的獲利自然較佳。
黃琡珺回顧1987年10月19日「黑色星期一」全球股市重挫，美國股市在一天之內大跌21%，當時沒有人敢進場投資，人人都覺得手握現金才安心。但實際上，若從那時開始定期定額投資全球型股票基金，即使之後歷經石油危機、墨西哥金融危機、亞洲金融風暴、科技股泡沫化，以及911恐怖攻擊事件至今，全球股市(以摩根士丹利世界指數為例)的平均年報酬率仍優於定存。
顯示只要選對投資工具，並且持之以恆的扣款，市場短期的震盪相對於中長期的向上格局，理應輕描淡寫帶過，實不應因股價短期的震盪，錯失逢低佈局的良機。
迷思三：申購後置之不理
黃琡珺表示，長期投資雖然是正確的心態，但每半年定期檢視投資組合、觀察市場及景氣動態也是必要的。如果景氣出現明顯的反轉向下訊號，或者市場可能會出現持續一段長時間的跌勢，抑或是基金本身績效長期不如同類型基金與大盤，投資人便應該考慮轉換至其他表現較佳的市場或基金。
迷思四：貪圖手續費優惠而不選基金
國內共同基金市場競爭激烈，業者常以手續費降價的優惠措施來吸引投資人的目光。但除了申購手續費之外，黃琡珺表示，投資人也應留意是否有贖回手續費，兩者同時考量才是較客觀的成本負擔。
黃琡珺進一步指出，申贖手續費便宜之外，選擇扣款基金應該注重的是基金本身的長期績效是否穩健、所投資的市場前景是否看好、以及基金公司的品牌及投資經驗，如果純粹因手續費便宜而沒有好好選擇真正優秀的基金，可能會因小失大，省了手續費卻賠了投資報酬。
迷思五：扣款的基金同質性過高
買不同基金公司的基金，就算是分散風險嗎？黃琡珺說，當然不是！如果買的基金都是同類型的基金，例如單一科技產業的通訊基金、生化產業基金，其實與整體科技股的聯動性仍偏高，風險還是過度集中。
黃琡珺建議投資人，應謹記投資組合應分散於不同區域、不同產業、不同的金融商品(如股票及債券)，如此才算是有效分散風險。如果兼顧管理方便，以及適度分散風險，投資組合中有三到四支不同性質的基金，已經足夠也不宜過多。
迷思六：選擇風險過大的基金
黃琡珺表示，定期定額投資可藉分散進場時點，來降低單位平均成本。因此有人誤以為最好選擇波動劇烈的基金，才能拉大將來基金走升時的獲利空間。但事實上，據Lipper統計顯示，波動大的基金定期定額投資績效，通常不如波動低的基金。
黃琡珺解釋，這是因為在股市震盪時，波動大的基金跌幅較深，反彈時就算漲幅看似驚人，但其實仍未回到進場價位，所以就算定期定額投資，仍可能無法將成本攤平。
黃琡珺進一步指出，最好的方式是「資產配置」，以核心與非核心的搭配方法，核心以績效穩定從事長期性的佈局，例如全球型基金，非核心則可選擇波動風險較高、但相對漲幅較大的新興國家型基金、單一國家或產業型基金，妥善的資產配置是保障投資報酬率最佳利器。
今年以來全球市場波動劇烈，投資人更應該打破「定期定額六大迷思」，認清定期定額的投資方法是利用「小錢致富的」積極理財觀念，並且充份發揮「時間」與「複利」的加乘效果，慎選基金後長期投資，絕對能體會到這項投資工具帶來財富穩健成長的力量！
全省走透透 (22)