紫~浮雲~古塵風

自從十年前政府首次推出優惠房貸後，著實讓不少無殼鍋年擁有人生中的第一棟房屋，這無疑是一大德政，圓了許多人的成家夢，之後陸陸續續推行許多優惠房貸項目，有2000億有1200億一波接著一波，也逐漸推動台灣的房地產再創高峰。70年代末期股市破萬點，房市也達到前所未有的高峰，當時建商陸續搶蓋，工地秀更是一場皆一場，不料數月間股市崩盤，房地產也應聲瓦解，無數建商措手不及，紛紛跳票倒閉，景氣萎縮使得空屋率暴增，台中更是全台空屋率最高的城市，我們家也成了這波金融風暴下的受害者，新成屋馬上就被套牢，又沒居住的需求，因此馬上成為空屋，這一擺就是20年。

就在我念大學時營造業已在走下坡，但這並不影響我念土木的決心，退伍後又遇上SARS大流行，房市更是冷倒極點，當時在建設公司的我反倒沒有感覺有何不景氣，公司內的推案皆是以預售的方式自售，完工後若有剩餘屋才會交由代售公司處理，但幾個案子下來幾乎還沒蓋完就已經銷售近八成，且材料還因國際原料調漲而不斷漲價，轉嫁到消費者身上的房價也逐漸抬高，但銷售依舊長紅，每天都有十多組客人來看屋，在那公司不到一年的時間，公司便有五期的建案進行中，小公司都如此了更別說大公司的盛況。

當時政府已經開始推行優惠房貸一陣子，公司裡的業務總是告訴客人，要買要快不然等優惠房貸用完，就貸不到這麼低的價錢了，這樣的說法總是能動搖消費者的心，但業務卻不會告訴你背後的真相，不論你能貸到多低的房貸，建商永遠都是贏家，出錢的是政府、是消費者，建商要的就是資金的流轉，用最短的時間內將資金回收才能減少自身向銀行融資借貸的利息，否則幾億的資金借貸每天的利息可是嚇死人。幾年下來證明的確是如此，房價一年一年的漲，從SARS後就沒停過，甚至房價更是創下歷史高點，到了匪夷所思的地步。

房市有其一定的週期性，70年代崩盤後休養生息了數年，才能再創這一波的高峰，但這次世界性的金融風暴影響更勝上次，為何房地產卻看回不回呢？無非是我們大有為的政府不斷的釋出利多，硬是撐住了房市，這兩三年來房價暴漲兩三成，但去年景氣最差時頂多拉回二成，但今年上半年又悄悄漲回一成，這樣的價位合理嗎？我想許多人心中都有答案，政府在股市腰斬後極力護盤房市，除了有不能再失民心的因素外，更有不少政商間利益的考量，當然這些政治考量都是不能說得祕密，也不是我們能觸及。

優惠房貸下的消費者是贏家嗎？我到認為一部份的人是迫於情勢只得心甘情願的接受，但大部分的人卻為人作嫁仍不知，以為賺到便宜，殊不知成了冤大頭。建商利用政府政策，營造出房市熱絡的假象，順勢拉抬每坪單價，並看準消費者想佔便宜的心理，用優惠房貸綁架買方，壓榨買方談判的空間，表面上買到賺到，事實上買貴了還成了建商拉價的幫兇，導致逐漸成為賣方市場，任憑建商宰割。沒想到6年前同事的銷售技巧，到如今依然適用，甚至有過之而不及。

以板橋25坪的新成屋一坪30萬來算，貸八成約600萬，其中300萬使用優惠房貸，利率1.325％，20年下來利息約35萬，若不使用優惠房貸利率改用合庫三段式利率1.5％、1.99％、2.25％，利息約60萬。買方雖然要多支付25萬的利息，但換算後每坪只多一萬，也就是說有優惠房貸買方可少付3.3％的錢，但建商早已利用優惠房貸拉抬兩成的單價，即使你能殺一成價，你還是多付了6.7％的錢。但若取消優惠房貸、延長建造年限、降低建商融資利息等政策，讓房價回歸市場機制，現今抱持高姿態的賣方還能氣勢這麼囂張嗎？政府力挺企業財團的同時，可曾想過養肥了金主，卻讓民眾愈來愈弱勢，硬撐出來的房價消費者恐怕才是最大的輸家。